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相続・遺産分割・事業承継のプロフェッション
墨田区錦糸町・押上
アライアンス法律事務所
１ 争続の火種となりやすい不動産評価
相続財産の評価について当事者間で合意ができれば、その評価をもとに遺産分割協議を進めることになりますが、不動産はその評価方法、時期によって価額に大きな差が生じることが少なくなく、この評価をめぐって争続になるケースが少なくありません。相続人の一方は時価を主張し、他方は路線価や固定資産評価額を主張するというのはよくあるケースです。
２ 不動産評価の公的基準
不動産評価に関する公的評価基準としては、①公示価格（地価公示価格）、②路線価格（相続税評価額）、③固定資産税評価額があります。
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公示価格 （地価公示価格）
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一般の人が土地取引や資産評価をするにあたって、土地の適正な価格を判断する客観的な目安として国土交通省が発表する土地の価格。 |
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路線価 （相続税評価額）
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例年7月に国税庁によって公表される、同年1月1日時点での路線（不特定多数が通行する道路）に面する宅地1㎡当たりの土地評価額。 相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用される。 公示価格の80%を基準に決定されている。 |
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固定資産税評価額
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固定資産税を賦課するための基準となる評価額。 土地の固定資産税評価額は公示価格の70%を基準に決定されている。 |
３ 各評価基準の有用性と問題点
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路線価 （相続税評価額）
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全国共通の画一的で合理的な基準であり、公平感があるため、当事者の納得を得やすい。 |
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固定資産税評価額
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各不動産ごとにその価格を求めることが容易であるが、３年に１度しか評価替えをしないため実勢価格との格差が生じやすい |
４ 評価の確定
前述のとおり、相続財産の評価について当事者間で合意ができれば、その評価をもとに遺産分割協議を進めることになります。しかし、不動産はその評価方法、時期によって価額に大きな差が生じることが少なくなく、この評価をめぐって争続になるケースが少なくありません。
このような場合、調停においては、調停委員が当事者に対し、固定資産税評価額、相続税評価額、地価公示額等の他、不動産業者に査定を出してもらうよう指示が出されます。こうして出された各評価額を比較し、双方から出された評価額に大きな差がなければ中間値をとるなどして、当事者が合意できる価額を探っていきます。